借上げ社宅と税金を飲食店税理士がわかりやすく解説

飲食店を経営していて、従業員の確保に頭を悩ませていませんか。給料を上げたいけれど、社会保険料の負担も増えるし、手取りもそれほど増えない。そんな悩みを抱えている経営者にこそ知ってほしいのが、借上げ社宅を活用した賢い方法です。

実は、会社が物件を借りて従業員に貸し出す仕組みを使えば、給料を上げずに従業員の手取りを増やせます。しかも、会社側も節税できて、社会保険料の負担も減らせるのです。ただし、この制度には細かなルールがあって、間違った使い方をすると余計に課税されてしまいます。

特に注意したいのが、従業員からいくら徴収すれば非課税になるのか、役員の場合はどう違うのか、法人側でどう経費処理すればいいのかという点です。この記事では、借上げ社宅にかかわる税金の仕組みを、飲食店経営者の視点から分かりやすく解説していきます。適切に活用すれば、人材確保の強力な武器になるはずです。

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借上げ社宅の仕組みと社有社宅・住宅手当との違い

会社が従業員に住まいを提供する方法として、いくつかの選択肢が存在する。飲食店の経営者にとって、どの方法を選ぶかで会社にも従業員にも大きな影響が生じます。

借上げ社宅とは、企業が賃貸契約した物件を従業員に貸し出す仕組みです。会社が不動産会社と法人名義で賃貸契約を結び、その物件を従業員に転貸する形になります。従業員が選んだ賃貸物件を企業が契約して借り、借上げとして利用することもあるわけです。

一方、社有社宅は会社が自ら物件を所有して従業員に貸し出す形態を指します。企業には物件取得の初期費用の負担がかかりますが、取得後は第三者のオーナーがいないため、スムーズに手続きが進められる特徴があります。

住宅手当との違いはもっとはっきりしています。住宅手当は家賃の一部を現金で補助する方法で、給料の一部とみなされるため課税対象になるのです。住宅手当として月3万円を支給した場合、その3万円には所得税も社会保険料もかかります。

借上げの場合は、賃貸契約も家賃の支払いも会社が法人名義で行う点が重要です。従業員は会社に対して決められた使用料を払い、会社と大家との契約に直接関与しません。この構造が税制上の優遇につながっているのです。

従業員に貸与する場合の税金関係

賃貸料相当額の計算方法

使用人に対して社宅や寮などを貸与する場合には、使用人から1か月当たり一定額の家賃を受け取っていれば給与として課税されません。この一定額というのが賃貸料相当額と呼ばれるものです。

賃貸料相当額は次の3つの要素を合計して算出します。

その年度の建物の固定資産税の課税標準額に0.2パーセントを乗じた金額がまず一つ目です。

12円にその建物の総床面積を平方メートル単位で測り、それを3.3平方メートルで割った数値を乗じた金額が二つ目になります。

その年度の敷地の固定資産税の課税標準額に0.22パーセントを乗じた金額が三つ目です。

実際に計算してみると、都心のマンションで家賃が月15万円だったとしても、賃貸料相当額は月2万円程度になることも珍しくありません。会社が借り受けた社宅でも同じ方法で算出するため、貸主等から固定資産税の評価額などを確認することが必要になります。

給与課税となる条件と非課税ライン

賃貸料相当額の50パーセント以上を従業員から受け取っていれば給与として課税されません。この50パーセントというラインが実務上の判断基準です。

無償で貸与した場合はどうなるか。従業員に無償で貸与した場合には賃貸料相当額が給与として課税されることになります。賃貸料相当額が月2万円なら、月2万円分の給与収入があったとみなされるわけです。

賃貸料相当額の50パーセント未満を受け取っている場合には賃貸料相当額と受け取っている賃料との差額が給与として課税されるのです。たとえば賃貸料相当額が月2万円で従業員から5千円しか受け取っていない場合、差額の1万5千円が給与課税されます。

飲食店経営者の立場で考えると、従業員から適切な金額を徴収しないと、会社側に源泉徴収の義務が発生してしまいます。税務処理が複雑になるだけでなく、従業員の手取り額にも影響が出るため注意が必要です。

社会保険料・源泉徴収の扱い

所得税だけでなく、社会保険料の取り扱いも重要になります。社会保険料は金銭だけでなく、事業所から労働の対償として供与された利益がある場合は厚生労働大臣が定める現物給与の価格に基づいた時価を加算して標準報酬月額を決定する仕組みです。

現物給与の換算額と従業員からの徴収額の差額が報酬として扱われます。社宅の場合、各都道府県ごとに定められた畳数単価で算出することになっています。

東京都の場合、畳1畳あたり2830円という基準があります。6畳の居住スペースなら約1万7千円です。従業員がこの金額以上の家賃を負担している場合、現物給与とみなされないため社会保険料はかかりません。

雇用保険についても独自のルールが存在します。従業員の負担額が家賃の3分の1を下回っている場合は、家賃の3分の1に相当する額と従業員負担額の差額部分は現物給与として雇用保険料がかかります。家賃8万円の物件なら、従業員が2万7千円以上を負担していれば雇用保険料への影響はありません。

役員に貸与する場合の特殊なルール

役員社宅の課税ルールと小規模住宅の基準

役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃を受け取っていれば給与として課税されません。ただし、役員の場合は従業員とは異なる計算方法が適用されます。

役員向けの社宅は床面積によって3つのカテゴリーに分類されます。小規模な住宅、小規模でない住宅、そして豪華住宅です。

法定耐用年数30年以下の建物の場合は床面積132平方メートル以下、法定耐用年数30年超の建物の場合は床面積99平方メートル以下が小規模住宅の基準です。木造なら132平方メートル以下、鉄筋コンクリート造なら99平方メートル以下と覚えておけば間違いありません。

小規模住宅に該当する場合、従業員と同じ計算式で賃貸料相当額を算出します。建物固定資産税課税標準額の0.2パーセント、12円に総床面積を3.3平方メートルで割った数値を乗じた額、敷地固定資産税課税標準額の0.22パーセントの3つを合計した金額です。

法人が15万円で賃借しているマンションを社長に社宅として賃貸する場合、役員は会社に約1万5千円を支払えば給与課税されません。支払家賃と受取家賃の差額13万5千円が実質経費となるため大きな節税効果が得られるのです。

固定資産税評価額が分からない場合には会社が支払う家賃の50パーセント以上を役員から徴収しておくと実質的に問題になることはありません。賃貸物件の場合、大家から固定資産税の情報を入手できないケースもあります。そのような時は家賃の半額を目安にするのが安全です。

小規模でない住宅の場合は計算方法が変わります。建物の固定資産税課税標準額に12パーセントを乗じた金額と敷地の固定資産税課税標準額に6パーセントを乗じた金額の合計を12で割った額が賃貸料相当額になります。耐用年数が30年を超える建物の場合、建物分は10パーセントを使います。

豪華住宅についても触れておく必要があります。床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判断されます。床面積が240平方メートル以下のものであっても、一般に貸与されている住宅等に設置されていないプール等の設備や役員個人の嗜好を著しく反映した設備等を有するものについては豪華住宅に該当するのです。

豪華住宅と判定されると、税務上の優遇措置は受けられなくなります。通常支払うべき使用料に相当する額が賃貸料相当額、つまり家賃全額を役員本人が負担しなければならず、会社側が一部を負担することで損金扱いにするという節税効果がなくなってしまうわけです。

飲食店の役員として、自宅を会社名義で借りようと考えている経営者は、まず物件の床面積を確認してください。マンション等の場合、専有部分面積のみではなく共用部分面積も含めて判定する必要があります。タワーマンションのように共用施設が充実している物件では、専有面積が70平方メートルでも共用部分を加えると99平方メートルを超える可能性もあるのです。

法人側の税務処理と節税効果

経費算入の要件と損金算入の考え方

会社が借上げにかかる費用を経費として計上するには、いくつかの要件を満たす必要があります。従業員から一定額の家賃を徴収しなくてはなりません。徴収する金額が一定額に満たない場合、給与とみなされます。

賃貸料相当額の50パーセント以上の金額を従業員から受け取っていれば、賃料相当額は給与扱いにならず税務上の損金扱いです。この場合の仕訳として、従業員から徴収した家賃を家賃収入として仕訳し、差額を福利厚生費として処理します。

無料で貸し出している場合や賃貸料相当額の50パーセント未満で賃料を受け取っている場合は注意が必要です。それぞれ課税対象となる給与として処理しなければいけません。

会社が住宅の所有者から従業員の社宅又は従業員寮用に借り上げる場合の借上料は非課税となる住宅家賃に該当します。つまり消費税の課税対象にはなりません。従業員に転貸するために借り受ける場合の家賃も住宅家賃として非課税になりますから、課税仕入れには該当しません。

会社が社宅用の建物を購入した場合は別のルールが適用されます。減価償却費として毎年の費用に計上できます。社長が個人で物件を購入しても減価償却費として計上することはできないため、法人だからこその節税効果といえます。

節税効果と実務上の留意点

借上げの節税効果は実際にどれくらいなのか。具体例で見てみます。

給料として毎月30万円貰っている従業員が10万円の家賃を自分で支払っている場合、所得税・住民税・社会保険料を引いた残りの額から家賃を支払っています。手取りが約24万円だとすると、家賃を払った後に残るのは14万円程度です。

給与置き換え型の制度を導入した場合、家賃10万円の半分を会社が負担し、その会社負担分を給与から減額すると従業員の給与は25万円となりますが、税社会保険はその25万円に対する率で天引きされ、その残りから社宅使用料として5万円が天引きされます。

従業員の給与は25万円と下がったように見えますが、会社が家賃の半額を負担していますし、また5万円分の税・社会保険料の負担が減るため、結果として自由に使えるお金が増える仕組みになります。

会社が負担する家賃相当額は従業員の給与を減じて相殺しているため実質会社負担はゼロです。もちろん会社の事務コストは増加しますが、社会保険料は標準報酬月額によって算出され、給与や手当に応じて階段状に負担が増えていく仕組みのため、会社と従業員の双方に社会保険料の負担が減るメリットがあります。

役員が住むマンションの賃料20万を会社が契約して半額の10万円を会社負担とすると、10万円かける12か月で120万円が全額損金として計上できます。会社の利益が120万円減ることになり、その分法人税が減ることで節税できるのです。

実務上の留意点もあります。制度を導入するには従業員の同意が必要です。労働契約法により給与減額は一方的にはできないため、利用申請書の取得や説明会での説明記録が必要になります。

従業員にとってもデメリットがないわけではありません。給与から家賃が天引きされると、住宅手当を支給される場合と比較して社会保険料の対象金額が減ります。実際に負担する社会保険料を少なくできる反面、年金や失業保険などの社会保障額が減るため、将来の受給額への影響も考慮する必要があります。

運用上の注意点と従業員負担額の設定方法

従業員負担額の適切な設定

従業員から徴収する使用料をどう設定するかは重要な判断になります。所得税、社会保険料、雇用保険料でそれぞれ異なる基準が存在するため、3つの基準すべてをクリアする金額設定が必要です。

所得税については賃貸料相当額の50パーセント以上が基準です。社会保険については都道府県ごとの畳単価に基づく現物給与価額以上を徴収すれば問題ありません。雇用保険は家賃の3分の1以上が目安となります。

実務的には、この3つの基準のうち最も高い金額を従業員負担として設定するのが安全です。多くのケースでは賃貸料相当額の50パーセントが最も高くなりますが、物件によっては畳単価基準や3分の1基準の方が高くなる場合もあります。

飲食店では従業員の入れ替わりが激しい傾向があります。新しく入社した従業員に対しても制度の内容を丁寧に説明し、書面での同意を取得しておく必要があります。口頭での説明だけでは後々トラブルになる可能性もあるため、書面を残すことが大切です。

固定資産税の課税標準額を調べる方法も知っておくべきでしょう。自社で物件を所有している場合は、固定資産税の納税通知書に記載されています。借上げの場合は大家や管理会社に依頼して情報を入手することになりますが、協力してもらえないケースも存在します。そのような場合は家賃の50パーセントを目安にするのが現実的な対応です。

契約の名義も重要なポイントです。役員個人の名義で契約していると、会社側の家賃負担分は住宅手当になるため課税されてしまいます。必ず法人名義で契約を結ぶ必要があります。

退去時の対応も事前に決めておくべきです。退職時には退去しなければいけないこともあり、退職と同時に住む場所を失う恐れがあります。従業員にとっては大きな不安要素になりますから、就業規則や社宅規定で退去期限や猶予期間を明確にしておくと良いでしょう。

管理の手間も考慮が必要です。賃貸契約や家賃の支払いなどを企業が行わなければなりません。管理に人的リソースを割かなければいけないため、社宅代行サービスの利用も選択肢になります。

飲食店の経営で一番気になるのは資金繰りです。借上げは初期費用が比較的少なく済む点が魅力ですが、毎月の家賃支払いは継続的に発生します。従業員から徴収する使用料だけでは家賃全額をカバーできないため、会社の負担分をどう設定するか慎重に検討してください。

税理士に相談する際は、借上げに強い飲食店税理士を選ぶことをお勧めします。計算方法は複雑で、判断を誤ると思わぬ課税リスクが生じます。実務経験の豊富な税理士なら、個別の状況に応じた最適な設定方法をアドバイスしてくれるはずです。

>>ロス率と計算式の基本を飲食店税理士が徹底解説

借上げ社宅と税金のまとめ

借上げ社宅と税金の関係について、ここまでの内容を整理します。会社が物件を借りて従業員や役員に貸し出す制度は、適切に運用すれば大きな節税効果を生み出します。

従業員に貸す場合は賃貸料相当額の50パーセント以上を徴収すれば給与課税されません。この賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税課税標準額をもとに計算します。役員の場合は床面積によって小規模住宅、小規模でない住宅、豪華住宅の3つに分類され、それぞれ計算方法が異なります。

社会保険料については都道府県ごとの畳単価基準があり、雇用保険は家賃の3分の1ルールが存在します。法人側では従業員から適切な金額を徴収していれば、会社負担分を福利厚生費として損金算入できます。住宅手当とちがって給与扱いにならないため、所得税も社会保険料も節約できるのです。

ただし制度の導入には従業員の同意が必要で、契約は必ず法人名義で結ばなければいけません。適切な運用で会社と従業員の双方にメリットをもたらす制度といえます。